Собственник квартиры в Сочи живет в самом дальнем городе России. Приехал в отпуск в Сочи, принял квартиру от застройщика, нашел ремонтников по объявлению, обставил и сдал ее в аренду через знакомых. Три месяца жильцы аккуратно оплачивали квартиру и коммуналку. Но внезапно квартиранты съехали.

Приехать в Сочи, чтобы самому найти новых арендаторов собственник не мог, поэтому нашел по отзывам нашу компанию и заключил договор дистанционно.

Причину внезапного побега квартирантов наши сотрудники поняли, как только пришли в квартиру. Невыносимый запах хлорки и канализации! Выяснилось, что при ремонте сантехник неправильно собрал водяной затвор в душевой кабине. Из-за этого вода очень быстро пересыхала и из слива распространялся запах. «Ароматную» проблему мы решили за четыре дня: грамотный специалист разобрал кафельную плитку на полу душевой, поменял сифон, клапан и аккуратно собрал все обратно. Запах исчез, а мы всего за неделю нашли новых арендаторов.

По нашим наблюдениям, проблемы, связанные с водой, встречаются в каждой третьей квартире. Это могут быть несущественные неприятности вроде водяного затвора или серьезные аварии — лопнувшие батареи, залитые квартиры соседей, тараканы в канализации старых домов. Последствиями водяных аварий бывают денежные счета, испорченные отношения с соседями, штрафы и судебные разбирательства.

Избежать этих проблем можно только одним способом: присматривать за квартирой, чтобы контролировать состояние водопровода, сантехники и канализации. И не стоит надеяться, что квартиранты сообщат вам о возникшей проблеме. Они могут просто сбежать.

Квартиру в старом фонде в центре Сочи собственник передал нам в управление в плачевном состоянии: после внезапного возгорания на кухне, в квартире стоял стойкий запах горелого пластика. Разумеется, что поиски квартирантов пришлось отложить.

Недвижимость досталась нашему доверителю по наследству, и он распорядился ей вполне практично. Нанял по объявлению в Интернете бригаду рабочих, которые заменили коммуникации, проводку, переклеили обои.

Обновленную квартиру собственник почти сразу сам сдал в аренду, но через полгода на кухне случилось возгорание. Обгорела часть кухни, пластиковый фартук, столешница, сгорел чайник. К счастью, наниматели в это время находились квартире и смогли быстро затушить возгорание. Но после инцидента квартиранты выехали из квартиры: проживать дальше было неприятно, — тяжелый запах, необходимость ремонта, часть электричества не работала. Да и опасно из-за возможности повторного возгорания.

Квартиру удалось вернуть в безопасное состояние всего за 10 дней. Специалисты обнаружили причину пожара: горе-электрик нанятой бригады «всего лишь» неправильно собрал розетку. Чтобы подстраховаться, электрики проверили всю проводку, обнаружили еще две критических точки, в которых мощные приборы запитывались без заземления по кабелю малого сечения.

Мы согласовали с клиентом прокладку нового кабеля и установку автономных противопожарных датчиков. После поменяли на кухне обгоревшую столешницу, две кухонных панели, заменили пластиковый фартук кафельной плиткой и перекрасили стены.

Монтаж электропроводки требует от мастера квалификации, опасно доверять такие работы случайным людям. Десятки владельцев квартир из желания сэкономить совершают одну и ту же ошибку: нанимают бригады шабашников, которые выполняют разовые работы дешево и без каких-либо гарантий.

Если вы не готовы контролировать ремонт, от закупки до качества исполнения, то лучше найти компанию либо прораба по надежной рекомендации c заключением письменного договора.

Наша компания занимается доверительным управлением недвижимостью более десяти лет. И нам кажется, что мы готовы к любым ситуациям. Но когда-то одному хитрому квартиранту удалось нас удивить. А заодно, преподать нам ценный урок.

К нам обратилась собственница уютной «однушки», которая вышла замуж и переехала жить в Европу. Перед отъездом клиентка сдала свою квартиру чьему-то «хорошему приятелю». Арендатор внес половину арендной платы и пообещал, что перешлёт остальные деньги в течение недели. Квартирант действительно делал переводы в счет оплаты регулярно. Но только очень маленькими суммами. За полгода накопился большой долг по аренде. И, ожидаемо, арендатор ни разу не оплатил коммунальные платежи.

Во время визита в Сочи собственница по рекомендации обратилась в нашу управляющую компанию и подписала договор управления. Наши сотрудники встретились с арендатором, сообщили о выселении и забрали у него ключ от квартиры. Квартирант на удивление спокойно и быстро освободил жилплощадь, после чего мы привели комнаты в порядок и выставили просмотры.

Но первый же показ жилья преподнес нам сюрприз. Агент и потенциальные арендаторы рано утром вошли в квартиру, а навстречу им вышел «выселенный» квартирант в домашней одежде и тапочках. Выяснилось, что бывший арендатор «на всякий случай» сделал дополнительные ключи, а после выселения продолжал ночевать в квартире. Приезжал ночью, чтобы не привлекать внимание соседей, а утром наводил порядок и исчезал.

В тот день мы потеряли и потенциальных арендаторов, и доверие к «спокойно съезжающим» квартирантам-неплательщикам. Конечно, мы сменили замки в квартире...

С тех пор первое, что мы делаем после выселения недобросовестных нанимателей – меняем замки на входной двери, чтобы гарантировать собственнику, что никто не будет нелегально пользоваться его недвижимостью.

Если Вы сдаете свое жилье, но живете в другом городе, то необходим помощник, который может контролировать ситуацию. Многие недобросовестные арендаторы, и это чьи-то родственники или знакомые или друзья, к сожалению, пользуются тем, что собственник далеко и не выполняют обязательств.

Вы замечали, что одни собственники жилья сдают квартиру в аренду за считанные дни, а другие – месяцами ждут звонков потенциальных нанимателей? Магия? Точно нет.

Нередко ошибки владельца обесценивают хорошую квартиру.

Пример – двухкомнатная квартира с видом на парк, которая безрезультатно выставлялась на рынке аренды более 5 месяцев. Елена, собственница жилья, проживает в Мурманске и у нее нет возможности заниматься поиском квартирантов. Елена поместила объявление на АВИТО, но постоянно выезжать на показы не могла.

И, несмотря на то, что квартира находится в хорошем районе и цена аренды средняя по рынку, объявление провисело с апреля до начала сентября. Все это время владелица жилья оплачивала квартплату, коммунальные платежи и VIP статус объявления. Подсчитав все расходы, Елена обратилась к нам и доверила нам процесс поиска квартирантов.

Прежде всего, мы попытались понять, почему жилье не пользуется спросом. Оказалось, при достаточно высокой цене, фото в объявлении были сделаны плохо: квартира не прибрана, невозможно определить реальное состояние жилья. Отвечала собственник с задержкой, потому что живет в другом городе. К тому же, в объявлении Елена не указала существенные плюсы – большие окна с красивым видом и балкон.

Что мы сделали? Сделали клининг, чтобы сделать уборку и помыть окна. Сделали профессиональные фото. Изменили текст объявления, указав все преимущества жилья. Поставили объявление на все основные интернет-площадки. Провели 10 показов за три дня и выбрали наиболее надежного арендатора.

Итог: сдали квартиру в течение трех дней сроком по цене на 4 тыс. руб/мес. выше, чем планировала Елена. Затраты на эту «магию» составили всего 10 тыс рублей. И до сих пор наши сотрудники контролируют состояние квартиры и своевременность платежей.

Большие красивые квартиры в центральных районах города всегда пользуются высоким спросом на рынке аренды. Поэтому мы очень удивились, что владельцам за полгода не удалось сдать такую квартиру.

Собственница большой светлой квартиры в центре Сочи переехала в Москву. Перед отъездом она наняла агента по недвижимости, который должен был сдать ее 120-метровую квартиру с камином и прекрасным видом из окон. Однако за полгода агент так и не смог найти нанимателей «квартира слишком большая и неуютная», объяснял он. Возможно, собственница еще долго бы оплачивала расходы на пустующую недвижимость, но друзья порекомендовали ей обратиться в нашу компанию.

Подписав договор доверительного управления, мы и не предполагали, что нам предстоит настоящая «охота на агента». Мы сделали больше 10 звонков в офис агента, пытаясь назначить встречу и забрать ключи от квартиры. Но агент был все время занят или в отъезде. Нам пришлось приехать в офис и караулить неуловимого агента. Когда наши сотрудники с большим трудом забрали ключи и вошли квартиру, стала понятна причина странного поведения агента. В квартире, кроме дивана и кровати, мы обнаружили шесть раскладушек. Общение с соседями подтвердило наше предположение, что агент сдавал квартиру посуточно. Этим и объяснялось «отсутствие спроса» на престижную квартиру.

После потока «посуточных» квартирантов пришлось привести квартиру в порядок, заменить 4 розетки и частично перекрасить стены.

Ремонт занял две недели, и ещё за неделю мы сдали эту просторную и привлекательную квартиру с камином.

Вывод: если не получается сдать, ищите причины. Что обычно подводит и заставляет квартиру простаивать - агент, цена выше рынка или отсутствие базовых предметов для проживания. Надо анализировать и принимать решения. Любая квартира может быть сдана максимум в течение месяца.

ОТЗЫВ Я переехал в Калифорнию…

В связи с переездом из Сочи в Калифорнию мне потребовалось сдать мою квартиру надежно и с минимальными трудозатратами. Нашел в Интернете вашу компанию, которые пообещали полностью взять на себя управление, включая поиск арендаторов, ремонт, коммунальные платежи и т.д. Так и вышло. За 3 года сдачи от меня не потребовалось никаких усилий и я стабильно получал арендную плату. Квартиру каждый раз сдавали быстро и по хорошей ставке.

Через три года я решил продать квартиру, и M2Groop помогли мне и в этом деле. Сотрудники компании взяли на себя все вопросы, такие как: подготовка квартиры к продаже, фото, просмотры, документы, и саму сделку. Мы согласовали стоимость квартиры, оформили все необходимые доверенности онлайн. Я только прилетел на два дня в Сочи на подписание сделки. И деньги у меня на счете».

Сделать квартиру уютной и удобной для проживания – нормальное желание каждого человека. Но если речь идет об улучшениях в арендованной квартире, то собственнику нужно очень обстоятельно подойти к переговорам с арендатором.

Гражданский кодекс РФ строго определяет, что наниматель может рассчитывать на компенсацию своих вложений в улучшение арендуемого жилья, если все работы выполнены с письменного согласия собственника. Любая самодеятельность по улучшению жилого пространства без согласия арендодателя лишает нанимателя права требовать каких-либо компенсаций или скидок по арендной плате. Эти положения ГК РФ призваны защитить собственника жилья от злоупотреблений со стороны нанимателей.

В качестве примера злоупотребления доверием арендодателя можно привести ситуацию нашего клиента, владеющего двухкомнатной квартирой в Сочи. Собственник уехал из города, а перед отъездом сдал квартиру через агентство семье.

Квартира была не в лучшем состоянии. И арендатор попросил произвести улучшения в квартире - поклеить обои и сделать ремонт санузла. Арендатор предложил провести все работы за свои средства в счет арендной платы за 4 месяца. Но работы по улучшению затянулись, по словам арендатора, и за 12 месяцев наниматель ничего не заплатил за аренду жилья. Но, кроме того, собственник получил копию иска из ТСЖ с претензией по неоплате КУ за полгода.

Собственник проживает достаточно далеко, поэтому не нашел возможности приехать все это время. Чтобы решить проблему с недобросовестными нанимателями, арендодатель нашел нашу компанию и подписал договор управления.

В течение месяца недобросовестный арендатор был выселен. При проверке выяснилось, что никаких улучшений в квартире не производилось. Более того, в квартире проживали сразу две семьи, поэтому помещениям требовался небольшой ремонт. Мы рассчитали смету и согласовали с собственником виды и стоимость работ. Владельцу недвижимости пришлось вложить деньги в небольшой ремонт, после чего квартиру сдали другому арендатору в течение 4 недель.

Выводы: если собственник договорился об улучшениях в квартире за счет арендной платы, то необходимо письменно зафиксировать договоренности об объеме ремонтных работ, смету на ремонт и форму отчетности о проводимых работах. Если договоренности не исполняются - принимайте меры, не теряя время. Либо приезжайте сами, либо привлекайте помощников для решения проблемы.

На сегодняшний день управляющий M2Groop контролирует состояние квартиры, своевременность всех платежей и регулярно предоставляет отчеты собственнику.

Большинство людей предпочитают сдавать квартиру своим людям - друзьям, знакомым, родственникам и друзьям друзей. А кому еще верить?

Но именно так было испорчено немало отношений, потому что иметь финансовые дела с друзьями и родственниками - дело деликатное.

Один программист несколько лет назад сдал квартиру друзьям с детьми и уехал в Южную Америку по работе. Год друзья оплачивали арендную плату и КУ, но потом переехали в квартиру побольше, а эту никому не пересдали.

Друзья-то съехали, а во время визита на родину собственник обнаружил, что квартиру осталась в «подбитом» виде. Заниматься косметическим ремонтом было некогда, а сдать в таком виде уже трудно. И еще год квартира простояла пустая, но с ежемесячными счетами за коммуналку.

Тогда программист из Южной Америки нашел нашу компанию по Интернету, заключил договор на управление дистанционно и прислал доверенность.

Мы оценили стоимость восстановления, согласовали с владельцем смету. За 2 недели мы привели помещение в приличное состояние, сдали квартиру за 3 дня и оплатили задолженности по коммуналке.

Опыт показывает, что сдача знакомым и родственникам часто заканчивается неисполнением обязательств. По знакомству сдавать приходится дешевле, а требовать сложно. Люди внезапно съезжают, недоплачивают, не вносят депозит, не подписывают договор. «Свои люди» поэтому не подписывают договор, не вносят депозит, забывают платить коммуналку, могут внезапно съехать по каким-то своим причинам. И потом всем неловко.

Договор по управлению недвижимостью гарантирует собственнику жилья, при условии, что управляющий грамотно распоряжается имуществом и выполняет любое действие с арендной квартирой в интересах своего клиента.

Ценность договора очевидна и можно требовать возврата денег или повышения качества услуг. В отличие от ситуации, когда арендодатель доверил свою недвижимость родственнику или знакомому и не может предъявлять претензии.

Наш клиент получил квартиру в Сочи в наследство. Жить в ней, как и вообще в России, он не планировал – счастливый наследник давно проживал в Израиле. Двухкомнатная квартира была довольно старой, с обстановкой в стиле 70-ых годов.

Чтобы не платить большой налог обычно наследники продают квартиру через три года.

И вкладываться в улучшение не хотелось, и в деньгах за аренду потерять не хотелось . Поэтому собственник согласился на любых квартирантов, лишь бы была хорошая цена плюс оплата КУ. Быстро нашлись желающие - двое разнорабочих из Средней Азии.

Улыбчивые наниматели внесли первый взнос, постепенно начались задержки арендной платы. Как это часто бывает. Однако, это не все. С собственником связались представители ЖКС и сообщили о задолженности по коммунальным платежам.

«Вишенкой на торте» оказалось, что вместо двух нанимателей в квартире проживало семь человек - братья, жены и племянники. Недовольные и активные соседи вызвали участкового инспектора, который составил протокол о количестве проживающих и на основании этого управляющая компания дома увеличила размер оплаты за коммунальные услуги в три раза.

Ситуация практически вышла из-под контроля. Росли долги по «коммуналке», увеличивался долг по аренде. Росло возмущение соседей, которые забрасывали жалобами управляющую компанию, а участковый регулярно посещал «проблемную» квартиру и составлял очередной протокол.

Уже не надеясь на благоприятный исход, собственник нашел нашу управляющую компанию через сайт.

С некоторым трудом мы выселили из квартиры всех официальных и «не очень» арендаторов в течение месяца. После этого долго время занимались снижением КУ в управляющей компании дома.

После выезда такого количества жильцов квартира была в плохом состоянии. Сдать её нормальному, даже очень непривередливому клиенту было нельзя.

Дистанционно мы согласовали с собственником бюджет косметического ремонта и привели квартиру в порядок. Свежий ремонт и активная реклама и за две недели мы сдали квартиру семейной паре с ребёнком.

К нам обратился собственник новой дорогой квартиры в центре города, который постоянно проживает за границей. У него были проблемы с арендаторами.

Оказалось, что собственника уже сдавал квартиру уже четыре года с помощью управляющей домом. Однако каждый год арендаторы съезжали и владелец терял доход из-за длинных простоев. Через четыре года собственник по рекомендации вышел на нашу компанию.

После недолгих переговоров клиент заключил договор и подписал доверенность на управление. Сотрудники получили ключи и поговорили с бывшими нанимателями, чтобы узнать, какие недостатки квартиры заставили их так быстро отказаться от квартиры.

Выяснилось, управляющая заселяла нанимателей по завышенной цене и при заезде новых арендаторов получала комиссию в размере 100%. Арендаторы, обычно иногородние, вносили первый платеж, но со временем сравнивали цены на жилье в этом районе и находили аналогичные, но более выгодные варианты. Арендаторы выезжали, а квартира простаивала.

Наши специалисты проанализировали цены на аналогичное жилье, согласовали с собственником арендную ставку. Квартиру удалось сдать нанимателям за две недели. В итоге за шесть лет нашего управления простоев квартиры практически не было, а наниматель поменялся только два раза.

Выводы: все арендаторы мониторят цены на рынке недвижимости. Предложение по аренде большое. И если арендная плата выше рыночной, но кто-то согласен на эти условия, то имеет смысл задаться вопросом - почему? Причины могут быть разные. Но арендатор вам их не скажет. Либо арендатор намерен подселить ещё кого-то. Либо арендатор снимает ненадолго и недоговаривает об этом. Либо в квартире планируется дом свиданий. Всякое бывает...

Какие выводы можно сделать из этой истории? За хороших платежеспособных надежных арендаторов стоит держаться. Простои квартиры - это прямые финансовые потери собственника.

Больше – не всегда лучше. Особенно если речь идет о размере квартиры под аренду.

Найти нанимателей в большую квартиру всегда сложнее - потенциальных арендаторов меньше, а требований у них больше. В отдельных случаях поиски арендатора могут затянуться на месяцы. И все это время собственник будет оплачивать содержание дорогой недвижимости из своего кармана. Какие бывают варианты распределения инвестиций?

Наш клиент из Красноярска сотрудничает с нами уже более 10 лет. Все это время он успешно зарабатывает, сдавая свою недвижимость в Сочи. Но так было не всегда. Первую квартиру в Сочи наш клиент купил по случаю. Жить в ней собственник не собирался. Квартиру планировалось сдавать, чтобы получать стабильный доход.

Большая квартира в респектабельном районе Сочи продавалась без отделки, поэтому сразу сдать ее было нельзя. Квартира год простаивала, так как для организации ремонта и меблировки требовалось много времени. Поэтому, пока собственник оплачивал высокие счета за коммунальные услуги.

По рекомендации собственник обратился в нашу компанию. Наши специалисты подсчитали потенциальную доходность квартиры с учетом расходов на отделку помещений и покупку мебели. Стало понятно, что траты на ремонт и обстановку с учетом арендной ставки окупятся не скоро.

Поэтому мы предложили продать большую квартиру и купить две квартиры поменьше. Сдавать в аренду небольшое по площади жилье значительно более выгодно. Найти квартирантов в студии, однушки или двухкомнатные квартиры можно за несколько дней. При том, что сумма дохода от двух объектов превышает доход от сдачи большой квартиры.

С согласия клиента наши специалисты продали большую квартиру без отделки и на эту сумму подобрали две квартиры поменьше в разных районах. В течение трех месяцев сделали ремонт и меблировку. Арендаторов нашли в течение 2 недель.

Такая стратегия позволила собственнику избежать простоев и получать доход на 30% больше.

Практика показывает, что из желания сохранить хорошие отношения слишком часто собственники квартир с близкими людьми вынуждены согласиться на заниженную стоимость аренды, закрывать глаза на испорченное имущество или задолженности по КУ. А поручать управление квартирой бывает даже убыточно. Увы, далеко не каждый, даже самый близкий родственник, относится ответственно в своим обязательствам.

Наша клиентка, собственница уютной однокомнатной квартиры в центре Сочи, переехала за границу по работе. Управление квартирой женщина доверила своему родному брату.

Первое время хозяйка квартиры была занята решением проблем, связанных с переездом и адаптацией, поэтому не контролировала ситуацию с жильем. Однако через полгода с ней связалась УК дома и сообщили о том, что накопились значительные долги по «коммуналке». Позже выяснилось, что квартира до сих пор не сдана, брат проживает в ней сам, а платить за КУ не собирался.

Чтобы исправить ситуацию, собственница нашла нашу компанию по Интернету. После консультации с нашим специалистом клиентка прислала доверенность на управление квартирой. По письменному поручению хозяйки наши сотрудники поменяли замки на входных дверях, а брату - отдали его вещи. Также пришлось сделать небольшие починки, заказать уборку в клининговой компании и выставить объявление об аренде.

Чистую уютную квартиру в центре сдали нанимателям в течение недели. Предоплата за долгосрочную аренду позволила нам сразу погасить задолженность по КУ. Сейчас собственница получает регулярный доход от сдачи квартиры.

Долги за аренду и коммунальные услуги возникают по разным причинам. Наниматель испытывает временные трудности. Тогда он предупреждает собственника о задержке, и можно и нужно сразу договориться об отсрочке или графике поэтапного погашения долга.

Однако есть наниматели, которые оттягивают платеж в надежде, что у владельца квартиры нет времени и возможности приехать, потребовать оплату, проверить оплату КУ или выселить.

Собственник, который живет и работает в Тюмени, купил в Сочи новую светлую квартиру с отделкой. Собственник приехал в отпуск, меблировал квартиру, нашел нанимателей и договорился о сумме и сроках платежей. И спокойно вернулся в Тюмень. В первый месяц оплата поступила исправно, а во второй – случилась задержка. Платеж за третий месяц так и не пришел.

Собственник не стал дожидаться, пока накопятся долги. Он сразу стал искать управляющую компанию в Сочи и обратился к нам. Доверенность прислал в электронном виде и почтой.

Наш управляющий связался с нанимателем, приехал в квартиру и предъявил доверенность. Квартиранты увидели представителя собственника на пороге квартиры, достаточно спокойно пошли на диалог и обсудили график погашения задолженности. В течение трех недель долг по аренде и коммунальным услугам был погашен. После этого задержек по оплате больше не возникало. Благополучное и оперативное решение проблемы вдохновило нашего клиента на решение купить с нашей помощью еще одну квартиру в Сочи.

Но бывает, что квартирант намеренно тянет с оплатой. И он кормит собственника обещаниями месяцами. Он нерегулярно и частями перечисляет арендную плату, не платит коммунальную плату. Избавиться от такого жильца бывает непросто. Это частая «головная боль» арендодателей, живущих в другом городе или за границей. Если долг арендатора превысил три месяца аренды, то отдавать он уже ничего не намерен, ему выгоднее дождаться выселения.

Поэтому мы настоятельно собственникам советуем брать депозит в размере одной арендной платы. Если арендатор задерживает оплату более двух недель, немедленно попросите выехать на адрес знакомого или родственника, чтобы понять, что случилось с арендатором и провести переговоры. При сдаче квартиры в аренду стоит включать стоимость коммунальных услуг в арендную ставку и оплачивать их самостоятельно, контролируя личные кабинеты по КУ, свету и воде.

Будьте готовы к тому, что есть арендаторы, которые тянут ситуацию до последнего, не оплачивая долги по счетам и по аренде. Если задержка по арендной плате уже более месяца, а у вас нет доверенного лица, то придется приезжать самому и выселять.

Оказались в похожей ситуации? Наши опытные управляющие помогут найти оптимальное, юридически грамотное решение проблемы даже в сложной ситуации.